港区の資産価値はなぜ高い？相場や後悔しないエリア選びを徹底解説

「港区は資産価値が高い」という話は耳にしても、実際にどのような理由で、どのエリアの資産性が高いのかまでは知らない方も多いのではないでしょうか。この記事では、港区の不動産相場や資産価値が高いとされる理由を整理し、エリアごとの特徴や後悔しない土地選びの考え方を、土地の目利きに強いタカマツハウスの視点で解説します。

港区は本当に資産価値が高いのか？データで見る実態

この章では、港区の不動産価格が実際にどのくらいの水準にあるのか、データを基に確認していきます。「資産価値が高い」という言葉が単なるイメージなのか、それとも数字で裏付けられているのかを見ていきましょう。

港区の不動産相場・坪単価の推移

港区のマンション相場は、東京23区の中でも際立って高い水準にあるとされています。2025年6月時点の平均坪単価は970万円前後との調査もあり、70㎡タイプであれば2億円を超える計算になる場合もあります¹⁾。

世帯年収2,000万円クラスの方でも、ローンを組んで購入するのが難しい価格帯とされています¹⁾。中古マンション市場でも、2023年1月時点のランキングでは、上位10物件すべてが分譲時から70%以上上昇²⁾。こうした数字は、港区の不動産が「資産」として強く意識されていることの裏付けといえるでしょう。

実際、タカマツハウスが1都3県在住の20〜50代を対象に行った調査でも、「希少価値が高い（稀立地）」だと思う首都圏の街・エリアとして『青山・南青山（港区）』が27.0%で最多となり、『麻布・広尾（港区・渋谷区）』『白金・高輪（港区）』が続くなど、港区が上位を独占する結果となっています⁹⁾。

他区（中央区・千代田区など）との比較で分かる港区の特殊性

港区は千代田区・中央区とともに「都心3区」と呼ばれ、いずれも住宅価格が高騰しているエリアです。中央区は人口増加率・価格上昇率がともに23区で最も高いとされ¹⁾、マンション取引が活発に行われています。一方の港区は、麻布・広尾・白金など古くからの高級住宅地としてのブランド力に加え、大使館や国際色豊かな街並みといった独自の希少性を持っている点が特徴です。

ある調査では、年収1,000万円以上でマンション購入を検討する層のうち21.1%が港区を検討エリアの1位に挙げており³⁾、その理由では「将来的に地価が下がらなそうだから」という回答が50.0%で最多となっています³⁾。単なる価格の高さだけでなく、「資産として選ばれている」という点が、港区の特殊性といえるでしょう。

詳しくはこちら >>https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000040.000132218.html

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港区の資産価値が高い理由

ここからは、港区の資産価値がなぜ高いといわれるのか、その背景を3つの観点から整理していきます。

交通利便性と再開発によるポテンシャル

港区は地下鉄網が密に張り巡らされ、都心のどこへ行くにもアクセスしやすい立地です。加えて、田町・品川駅周辺ではJR東日本による大規模な再開発「品川開発プロジェクト」が進められており、複合施設「TAKANAWA GATEWAY CITY」の一部エリアが2025年3月に開業しました⁴⁾。

将来的な人口増加が見込まれるエリアほど不動産の需要が高まりやすく、資産価値の下支えになると考えられています。こうした再開発によるポテンシャルの高さは、港区の資産価値を支える大きな要因の一つといえるでしょう。

大使館・ブランド力がもたらす街の希少性

港区には79か国の大使館が集まり、その数は全国で最も多いとされています⁵⁾。麻布・広尾・青山エリアを中心に国際色豊かな街並みが形成され、東京タワーや六本木ヒルズといったランドマークも点在しています。ある調査では、こうした環境から「港区」という地名自体がブランドとして確立しつつあると指摘されています³⁾。こうした希少性の高い街並みは簡単には代替できないため、資産価値が下がりにくい要因の一つと考えられています。

海外投資家・富裕層の両方から支持される需要構造

港区の不動産は、資産保全を目的とする富裕層と、実際に暮らすための実需層の両方から需要があるとされています。不動産コンサルタントの山本直彌氏（株式会社さくら事務所）は、不動産の価値を左右する重要な要素は人口であり、街のカラーや交通利便性、価格と立地のバランスによって将来の需要が変わると指摘しています⁶⁾。

一方で、住宅価格が高騰しすぎたエリアでは、ブランド価値が維持されても人口流入が頭打ちになる可能性があるとも述べています⁶⁾。港区の需要構造は、こうした複数の要素が組み合わさって成り立っているといえそうです。

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港区はどんな街？エリアごとの資産価値の違い

港区は一つの「街」ではなく、麻布・六本木・田町・品川駅周辺など、性格の異なる複数のエリアの集合体です。ここではエリアごとの特徴を整理し、資産価値の観点からどのような違いがあるのかを見ていきましょう。港区がどのような歴史を経て今の街並みが形成されてきたのかについては、稀立地研究所の港区の歴史に関する記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

麻布・広尾・白金エリアの特徴

麻布・広尾・白金エリアは、古くからの高級住宅地として知られ、閑静な住環境が魅力です。大使館や大使公邸が多く立地し、セキュリティ面での安心感も高いとされています。中古マンションの価格上昇率ランキングでも、南麻布や南青山の物件が上位に入ることが多く²⁾、資産価値が維持されやすいエリアの一つと考えられています。

あわせて読みたい：

麻布十番の住みやすさは？街の特徴やメリット・デメリットを解説
広尾の住みやすさは？人気の理由や住みにくいといわれる理由も解説

六本木・赤坂エリアの特徴

六本木・赤坂エリアは、六本木ヒルズやアークヒルズなど大規模複合施設が集積し、商業・オフィス機能が充実したエリアです。国内外の企業が拠点を置くことも多く、賃貸需要が安定している点が特徴です。都心の中心部に位置するアクセスの良さも、資産価値を支える要素といえるでしょう。

田町・品川駅周辺エリアの特徴

田町や品川駅周辺は、大規模な再開発が進行中のエリアです。リニア中央新幹線は品川駅を起点として建設が進められており⁷⁾、将来的な利便性の向上が期待されています。麻布や六本木ほどの価格帯ではないものの、開発途上ならではの伸びしろがある点が特徴です。

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資産価値が下がりにくい物件・土地の条件

港区というエリア全体の資産性が高いとされる一方で、同じ区内でも物件・土地によって資産価値の下がり方には差があります。ここでは、資産価値が下がりにくいとされる条件を整理します。

駅からの距離とブランド力

一般的に、最寄り駅から徒歩10分以内で、駅の利便性やブランド力が高いエリアほど資産価値が下がりにくいとされています。マンションの資産価値は分譲時の価格や売主のブランド力にも左右されるといわれ、築15〜20年で価値が半分程度まで下がるケースもあるとされています²⁾。一方で、都心人気の高まりにより、分譲時より価格が上昇している物件も少なくありません。

再開発・将来人口の伸びしろ

不動産の価値を決める重要な要素の一つが人口です。将来の人口増加が見込まれるエリアは需要の増加も見込まれるため、資産価値が維持されやすいとされています⁶⁾。港区内の38駅を対象にした将来人口予測では、すべての駅で2035年の人口が増加すると予測されています⁶⁾。港区内でも駅ごとに将来の人口予測は異なるため、街のカラーや交通利便性、価格と立地のバランスを踏まえて土地を見極めることが大切です。

暮らしの観点別・港区のおすすめスポット

資産価値だけでなく、実際にその街でどう暮らすかも土地選びでは欠かせない視点です。ここでは、暮らしの観点別に港区のおすすめスポットを紹介します。

子育て・教育環境を重視するなら

子育て世代にとって、教育環境や公園の充実度は土地選びの大きな判断材料になります。麻布・広尾エリアには有名進学校や総合医療機関が集まっており、子どもの成長に合わせた選択肢が確保しやすいといわれています。

有栖川宮記念公園は、麻布台地の地形を生かした約6.7万平方メートルの緑地で、広尾駅から徒歩3分の場所にあります⁸⁾。こうした大きな緑地が近くにあることも、子育て環境としての魅力の一つです。

日常の利便性・買い物環境を重視するなら

日々の暮らしやすさを重視するなら、商業施設が充実したエリアが候補になります。六本木や赤坂周辺は、大規模複合施設が集まり、買い物や飲食の選択肢が豊富です。地下鉄網も密で、深夜でもタクシーを利用しやすいなど、利便性の高さも魅力といえるでしょう。

落ち着いた住環境を重視するなら

喧騒を避け、落ち着いた住環境を求めるなら、白金や南麻布周辺のような閑静な住宅街が候補になります。大使館や大使公邸が多いエリアは治安面での安心感があるとされ、緑豊かな公園や神社仏閣も点在しています。都心にありながら静かな暮らしを求める方に向いているエリアです。

港区の資産価値を正しく理解し、後悔のない土地選びを

港区の資産価値の高さは、地価高騰やブランド力だけでなく、交通利便性・再開発・需要構造が重なった結果です。ただし同じ港区内でもエリアによって資産性の濃淡があるため、数値データだけでなく実際の暮らしやすさも踏まえて土地を選ぶことが大切です。

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